Текущий ремонт мест общего пользования в многоквартирных домах является неотъемлемой частью поддержания надлежащего состояния жилищного фонда и обеспечения комфортных условий проживания граждан.
В контексте 2025 года выполнение таких работ юридическими лицами по заказу товариществ собственников недвижимости (ТСН) или управляющих компаний (УК) регулируется рядом законодательных и нормативных актов, определяющих порядок, требования и особенности проведения данных мероприятий.
ВВЕДЕНИЕ
Текущий ремонт направлен на восстановление работоспособности и безопасности общего имущества многоквартирного дома, при этом объем ремонтных работ, как правило, не должен превышать 10-20% от общей площади или конструкции поврежденного элемента.
Вместе с тем, существует и определение, согласно которому текущий ремонт включает восстановление и замену изношенных и пришедших в негодность конструкций и сетей, где объем работ может достигать до 30% от ремонтируемого имущества.
Примерами таких работ могут служить устранение частичных деформаций, укрепление фундамента, обновление архитектурных элементов, покраска стен и потолков, а также восстановление элементов окон.
Анализ законодательного ландшафта на 2025 год показывает, что тарифы на жилищно-коммунальные услуги в среднем по стране будут проиндексированы на 11,9% с начала года, а в середине года ожидаются дальнейшие изменения цен на холодную и горячую воду, электроэнергию, тепло и газ.
Кроме того, с 1 января 2025 года во многих регионах увеличился минимальный размер взноса на капитальный ремонт.
Данные изменения указывают на общую тенденцию роста стоимости жилищно-коммунальных услуг, что, вероятно, окажет влияние на планирование и финансирование текущего ремонта в многоквартирных домах.
Законодательная и нормативная база в 2025 году
Основными нормативно-правовыми актами, регулирующими выполнение текущего ремонта мест общего пользования в многоквартирных домах в 2025 году, являются федеральные законы и ключевые постановления Правительства Российской Федерации. К ним относятся Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, которое устанавливает правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290, утверждающее минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества. Важную роль также играет Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», которое содержит технические требования и регламентирует периодичность проведения текущего ремонта. Кроме того, следует учитывать положения ГОСТ Р 56 535-2015 «Услуги текущего ремонта общего имущества многоквартирных домов», устанавливающего требования к оказанию данных услуг.
Жилищный кодекс Российской Федерации также содержит ряд статей, регулирующих вопросы ремонта общего имущества. Статья 44 Жилищного кодекса устанавливает компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, включая принятие решений о проведении как капитального, так и текущего ремонта. Статья 166 определяет порядок формирования фонда капитального ремонта и его использования, что необходимо учитывать при разграничении текущего и капитального ремонта. В свою очередь, статья 137 Жилищного кодекса закрепляет за ТСН право определять смету доходов и расходов на год, включая затраты на текущий ремонт. Статья 161 Жилищного кодекса устанавливает общие требования к управлению многоквартирным домом и определяет обязанности лиц, осуществляющих такое управление, включая обеспечение надлежащего содержания общего имущества 8.
Особое внимание следует уделить письму Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 03.02.2025 № 5265-ДН/04, которое касается содержания общего имущества в многоквартирном доме. Данное письмо, содержит актуальные разъяснения и рекомендации по вопросам, связанным с определением состава общего имущества, что имеет непосредственное значение для определения объема работ по текущему ремонту.
Наряду с федеральным законодательством, существует ряд региональных нормативных актов, которые могут устанавливать дополнительные требования или особенности выполнения текущего ремонта в зависимости от специфики региона, типа жилищного фонда и климатических условий.
Роль товариществ собственников недвижимости (ТСН) в заказе ремонта
ТСН, являясь некоммерческой организацией, объединяющей собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом, обладает определенной правовой основой и процедурами для принятия решений о проведении текущего ремонта. В соответствии со статьей 44 Жилищного кодекса, решение о проведении текущего ремонта общего имущества принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Для легитимности такого решения необходимо соблюдение установленных процедур, включая наличие кворума (более 50% голосов от общего числа собственников) и принятие решения большинством не менее 2/3 голосов от числа присутствующих на собрании. Инициативная группа по организации общего собрания должна составлять не менее 1/5 от числа членов ТСН. Процесс организации ТСН включает подготовку устава, проведение общего собрания, избрание председателя и правления, а также государственную регистрацию.
ТСН несет прямую финансовую ответственность за планирование и бюджетирование текущего ремонта общего имущества. Согласно статье 137 Жилищного кодекса, определение сметы доходов и расходов ТСН на год, включающей затраты на текущий ремонт, относится к компетенции товарищества. Важно отметить, что в силу статьи 155 Жилищного кодекса, ТСН не заключает договоры на обслуживание, содержание и текущий ремонт общего имущества со своими членами, поскольку отношения регулируются уставом ТСН и решениями общего собрания. Таким образом, финансирование и организация текущего ремонта осуществляются за счет обязательных платежей членов ТСН и контролируются общим собранием. ТСН самостоятельно выбирает подрядчиков для выполнения ремонтных работ, руководствуясь решениями общего собрания и действующим законодательством.
Роль управляющих компаний (УК) в заказе ремонта
Управляющая компания, в отличие от ТСН, является коммерческой организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом на основании договора управления, заключенного с собственниками помещений . Обязанность по содержанию общего имущества многоквартирного дома, включая организацию текущего ремонта, возлагается на управляющую компанию в соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса . Как правило, инициирование текущего ремонта управляющей компанией происходит в рамках исполнения условий договора управления и не требует отдельного решения общего собрания собственников для каждого вида работ, если это предусмотрено договором. Управляющая компания несет ответственность за ремонт и содержание общего имущества, а также за привлечение подрядчиков для выполнения соответствующих работ.
Управляющая компания обязана предоставлять собственникам помещений информацию о стоимости услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества.
С 1 марта 2024 года (что актуально и для планирования на 2025 год) управляющие компании обязаны технически и экономически обосновывать перед собственниками необходимость проведения работ по текущему ремонту и предлагаемый тариф .
Управляющие компании несут ответственность за регулярное проведение осмотров общего имущества и своевременное выполнение необходимых ремонтных работ. Кроме того, управляющая компания обязана ежегодно представлять собственникам помещений отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, включая сведения о проведенных работах по текущему ремонту. Данная информация часто размещается в Государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ).
Требования к юридическим лицам, выполняющим текущий ремонт
Для осуществления деятельности по текущему ремонту мест общего пользования многоквартирных домов юридические лица должны соответствовать определенным требованиям, касающимся лицензирования и квалификации. Однако, выполнение самих строительных и ремонтных работ, требует наличия соответствующих строительных лицензий.
Конкретный вид лицензии будет зависеть от характера выполняемых работ (например, электромонтажные, сантехнические, общестроительные). Следует учитывать, что с марта 2025 года ужесточаются требования к лицензированию управляющих компаний, включая проверку на наличие судимости и банкротства.
Хотя эти требования непосредственно касаются управляющих компаний, они указывают на общую тенденцию усиления контроля в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
К квалификационным стандартам для подрядчиков, выполняющих текущий ремонт, относятся наличие опыта выполнения аналогичных работ, квалифицированный персонал, обладающий необходимыми знаниями и навыками, а также наличие необходимого оборудования и инструментов. При подготовке сметной документации могут потребоваться проектные решения, ведомости объемов работ и технические задания, что также подразумевает наличие у подрядчика соответствующей технической экспертизы. В отдельных случаях может потребоваться наличие разрешительной документации на строительство, сертификатов соответствия и технической компетентности.
Юридические лица, выполняющие ремонтные работы, несут ответственность за качество выполненных работ и за возможный ущерб, причиненный общему имуществу в процессе ремонта.
В случае передачи основного средства подрядчику для ремонта, оформление акта приема-передачи позволяет заказчику требовать возмещения убытков в случае повреждения имущества во время ремонта.
Порядок заказа, приемки и оплаты ремонтных работ
Процедура заказа текущего ремонта как ТСН, так и управляющей компанией включает несколько этапов. Как правило, начинается с выявления необходимости проведения ремонта, либо в результате плановых осмотров, либо по обращениям собственников. Для ТСН принятие решения о проведении значительных ремонтных работ обычно требует решения общего собрания собственников.
Правление или председатель ТСН (избираемый в процессе организации ТСН) затем занимаются поиском и заключением договора с подрядчиком.
Управляющая компания, как правило, действует в рамках договора управления с собственниками и может самостоятельно инициировать текущий ремонт, если это предусмотрено договором.
Приемка выполненных работ является важным этапом и требует тщательного осмотра результатов ремонта представителями ТСН или управляющей компании, а также, возможно, членами совета дома. В случае обнаружения дефектов акт приемки выполненных работ подписывать не следует до их устранения. По результатам приемки составляется и подписывается акт сдачи-приемки выполненных работ, в котором указываются виды работ, объемы, стоимость и качество. Данный акт является основанием для оплаты выполненных работ.
Оплата текущего ремонта производится после подписания акта приемки выполненных работ. Условия оплаты, включая сроки и порядок, определяются договором с подрядчиком. Управляющие компании ведут учет расходов на текущий ремонт, используя соответствующие коды , и могут использовать резервные фонды, сформированные за счет платежей собственников . ТСН также отражает расходы на текущий ремонт в своей финансовой отчетности перед членами.
Ключевые документы и их значение
Процесс выполнения текущего ремонта сопровождается оформлением ряда ключевых документов. На начальном этапе составляется дефектная ведомость или дефектный акт , в котором фиксируются выявленные недостатки и объем необходимых работ. На основании дефектной ведомости разрабатываются техническое задание или рабочая документация, определяющие требования к качеству и объему работ. Между заказчиком (ТСН или управляющая компания) и подрядчиком заключается договор подряда, который регламентирует права и обязанности сторон, сроки выполнения работ и их стоимость. По завершении работ составляется акт сдачи-приемки выполненных работ, подтверждающий факт выполнения работ надлежащим образом. Для осуществления оплаты подрядчику предоставляются счет-фактура и другие платежные документы. Для ТСН важными документами также являются протоколы общих собраний собственников, на которых принимаются решения о проведении ремонта и утверждении сметы расходов, а также годовая смета доходов и расходов. Для управляющих компаний ключевым документом является договор управления с собственниками помещений.
Каждый из перечисленных документов имеет юридическое значение и служит для фиксации договоренностей, подтверждения факта выполнения работ и осуществления платежей, а также для разрешения возможных споров.
Законодательные изменения в 2025 году, влияющие на текущий ремонт
В 2025 году вступают в силу ряд законодательных изменений, которые могут оказать влияние на порядок выполнения текущего ремонта мест общего пользования. Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 03.02.2025 № 5265-ДН/04 содержит обновленные разъяснения по составу общего имущества, что непосредственно влияет на определение объема работ по текущему ремонту 9. С марта 2025 года ужесточаются требования к лицензированию управляющих компаний, что может повысить уровень ответственности и контроля за деятельностью УК, в том числе и в вопросах организации текущего ремонта . Новые правила расчета платы за отопление, вступающие в силу с марта 2025 года , могут повлиять на требования к ремонту и обслуживанию систем отопления. С 1 октября 2025 года новые собственники квартир будут нести ответственность за долги предыдущих владельцев по текущему ремонту, что может стимулировать своевременную оплату соответствующих услуг. Значительное увеличение тарифов на жилищно-коммунальные услуги с начала 2025 года приведет к росту стоимости материалов и работ, что необходимо учитывать при планировании бюджета на текущий ремонт. Ужесточение требований пожарной безопасности и увеличение штрафов за их нарушения с 2025 года могут повлечь за собой необходимость проведения дополнительных работ по ремонту и модернизации противопожарных систем в местах общего пользования. Закон, вступающий в силу с 1 марта 2025 года и направленный на обеспечение готовности к отопительному сезону, может усилить контроль за состоянием систем теплоснабжения и потребовать более тщательного подхода к их ремонту. Наконец, новые правила выбора подрядчиков для капитального ремонта, действующие с 21 февраля 2025 года, могут сигнализировать о возможном ужесточении требований к процедурам выбора подрядчиков и для текущего ремонта в будущем.
Данные изменения потребуют от ТСН, управляющих компаний и подрядчиков внимательного изучения и адаптации своей деятельности к новым нормам для обеспечения соблюдения законодательства и эффективного выполнения работ по текущему ремонту.
Специфические особенности для ТСН и управляющих компаний
Существуют определенные различия в юридических и процедурных аспектах заказа текущего ремонта в зависимости от того, выступает заказчиком ТСН или управляющая компания. ТСН является некоммерческой организацией, созданной самими собственниками, в то время как управляющая компания – это коммерческая структура, действующая на основании договора управления 10. В ТСН решения о проведении значительных ремонтных работ принимаются коллективно на общем собрании собственников, что обеспечивает непосредственное участие владельцев помещений в управлении своим имуществом. Управляющая компания, напротив, обладает большей операционной автономией в рамках заключенного договора управления и может самостоятельно инициировать текущий ремонт, необходимый для поддержания надлежащего состояния общего имущества.
Контрактные отношения при заказе ремонта также имеют свои особенности. ТСН заключает договоры подряда непосредственно с выбранными ремонтными организациями, действуя в интересах всех собственников. Управляющие компании могут иметь более налаженные связи с определенными подрядчиками и использовать свои стандартные процедуры заключения договоров. Важным отличием является и то, что ТСН не заключает договоры на ремонт со своими членами, в то время как отношения между управляющей компанией и собственниками регулируются договором управления. Кроме того, управляющие компании обязаны выделять расходы на текущий ремонт отдельной строкой в квитанциях собственников, обеспечивая прозрачность использования средств.
| Аспект | Товарищество собственников недвижимости (ТСН) | Управляющая компания (УК) |
| Процесс принятия решений | Решения принимаются на общем собрании собственников | Действует на основании договора управления, может иметь большую операционную автономию |
| Договорная основа | Договоры с подрядчиками заключаются напрямую | Действует на основании договора управления с собственниками |
| Финансовая ответственность | Определяется сметой доходов и расходов, утверждаемой общим собранием | Финансирование осуществляется в рамках договора управления и утвержденного тарифа |
| Отчетность | Отчетность перед членами ТСН на общих собраниях и в финансовой отчетности | Ежегодный отчет перед собственниками, часто через ГИС ЖКХ |
Требования к отчетности и прозрачности
Как ТСН, так и управляющие компании обязаны отчитываться перед собственниками помещений о проведенных работах по текущему ремонту и использовании собранных средств. Управляющие компании обязаны предоставлять ежегодный отчет о выполнении договора управления, включая информацию о выполненных работах по содержанию и ремонту общего имущества 20. Данные отчеты часто размещаются в ГИС ЖКХ, где собственники могут с ними ознакомиться 21. ТСН также несут обязательства по отчетности перед своими членами. Определение затрат на текущий ремонт происходит при составлении годовой сметы доходов и расходов, которая утверждается общим собранием. ТСН предоставляют членам упрощенную бухгалтерскую отчетность, включая отчет о целевом использовании средств . Прозрачность использования средств, предназначенных для текущего ремонта, обеспечивается путем детального планирования расходов в бюджете, раздельного учета затрат и регулярного информирования собственников о выполненных работах и произведенных расходах.
Заключение и рекомендации
Выполнение текущего ремонта мест общего пользования многоквартирных домов юридическими лицами по заказу ТСН или управляющих компаний в 2025 году является сложным процессом, регулируемым множеством законодательных и нормативных актов. Ключевыми особенностями являются необходимость соблюдения установленных процедур принятия решений, требований к лицензированию и квалификации подрядчиков, правил оформления договорных отношений и актов приемки выполненных работ, а также обязательств по отчетности и обеспечению прозрачности использования средств.
Для обеспечения соблюдения законодательства и эффективного выполнения работ рекомендуется:
1. Внимательно отслеживать все изменения в жилищном законодательстве, вступающие в силу в 2025 году, особенно касающиеся требований к содержанию общего имущества, лицензированию и пожарной безопасности.
2. Тщательно разрабатывать и утверждать договоры управления (для УК) и уставы ТСН, четко определяя обязанности сторон в вопросах организации и проведения текущего ремонта.
3. Соблюдать установленные процедуры принятия решений о проведении ремонта, включая проведение общих собраний собственников при необходимости.
4. Привлекать к выполнению ремонтных работ только квалифицированных и имеющих соответствующие лицензии подрядные организации.
5. На каждом этапе ремонтного процесса вести подробную документацию, включая дефектные ведомости, технические задания, договоры, акты приемки и платежные документы.
6. Внедрить эффективные процедуры контроля качества выполняемых работ и их приемки.
7. Обеспечить прозрачность финансовой деятельности, связанной с текущим ремонтом, путем детального планирования бюджета, раздельного учета расходов и регулярной отчетности перед собственниками помещений.
8. Учитывать специфические юридические и процедурные различия между ТСН и управляющими компаниями при организации и заказе ремонтных работ.
Соблюдение данных рекомендаций позволит ТСН, управляющим компаниям и подрядным организациям эффективно взаимодействовать в процессе выполнения текущего ремонта, обеспечивая надлежащее состояние общего имущества многоквартирных домов в 2025 году.
| Название нормативного акта | Издавший орган | Дата издания | Ключевые положения, касающиеся текущего ремонта |
| Постановление Правительства РФ № 491 | Правительство РФ | 13.08.2006 | Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме |
| Постановление Правительства РФ № 290 | Правительство РФ | 03.04.2013 | Минимальный перечень услуг и работ по содержанию общего имущества |
| Постановление Госстроя РФ № 170 | Госстрой РФ | 27.09.2003 | Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, периодичность ремонта |
| ГОСТ Р 56 535-2015 | Росстандарт | 2015 | Требования к услугам текущего ремонта общего имущества многоквартирных домов |
Документы н каждом этапе ремонтного процесса
| Документ | Цель/Значение | Этап ремонтного процесса |
| Дефектная ведомость (Дефектный акт) | Фиксация выявленных недостатков и объема работ | Начало |
| Техническое задание (Рабочая документация) | Определение требований к качеству и объему работ | Планирование |
| Договор подряда | Регулирование прав и обязанностей сторон, сроков и стоимости работ | Заключение договора |
| Акт сдачи-приемки выполненных работ | Подтверждение факта выполнения работ надлежащим образом | Завершение работ |
| Счет-фактура (Платежные документы) | Осуществление оплаты подрядчику | Оплата |
| Протокол общего собрания собственников (для ТСН) | Принятие решения о проведении ремонта и утверждении сметы | Планирование, принятие решения |
| Договор управления (для УК) | Определение обязанностей УК по организации ремонта | Основание для действий УК |
